小区物业管理服务关系千家万户家庭生活、工作、学习及社会稳定和谐。就当前而言，我区的物业管理企业存在着一定的问题：

一、我区物业行业基本现状

我区现有物业管理服务公司140家，从业人员有4000多人，管理269个小区，服务22.5万户合计人口约90万人，全区合计小区364个，占73%。有业主委员会的44小区，近年来物业的服务收费、管理问题举报投诉较多，占全区举报投诉案件的65%，成为社会关注热点。

二、存在问题

（一）责任和义务不明确

物业小区的管理服务需要三方均要履行的责任：一方是开发企业必须按物业管理服务暂行条例规定移交相关物业给管理服务公司，并依时缴交相关物业费用，明确产权物权责任；二方是小区业主必须按照义务按时缴交物业费，并做好监督管理服务公司的相关的服务事项；三方是物业管理服务公司必须严格依照公司的管理服务承诺，协调小区成立业主委员会，重大事项应与业主商量决定并公示等。当前三方均没有心理准备，预期不足引发业主、开发企业、管理服务公司三方矛盾交织，有不可调和矛盾，从而引发下一系列问题。

（二）物业管理服务意识不足，管理不规范。

主要体现：一是管理服务内容与承诺制度不公开，服务者与被服务者双方责任权益不明，相互猜疑，不理解对方的诉求和目的；二是服务和利益不清楚，有选择性服务，履行义务不到位；三是工作态度、服务意识差，引业主不满，从而产生收费难的恶性循；四是缺乏专业人才造成日常工作服务缺失无法满足业主需求（如水电工等）；五是小区大小事务公示不到位或不公示（如公摊部分的水电费用、公共收费等）；六是管理不规范，制度落实不到位或是残缺不全等，重利益，轻管理，未能兑现服务承诺；七是规避风险能力不强，没有完整的制度可循，组织协调能力差，无法防范矛盾风险及自控能力。

（三）法律意识不强，内部协调能力有限

从当前我区物业管理服务公司内部制度来看，大多数公司均没有专业的法律知识人才，处理问题能力不足，涉及到法律问题没有完整的工作方案和法律协调能力。处理矛盾简单粗暴。

三、优化物业服务的建议

（一）强化职能监督，完善竣工验收制度

规划、国土、城建等部门严把住宅小区前期规划用地审批和建筑工程质量关，严格峻工验收备案，产权登记等制度，拒绝提前交付未达到验收条件的住宅，并加强水、电、绿化亮化、环卫、污水、安保及文件等设施配套完善，为物业服务打好基础。

（二）鼓励业主自治，成立业主委员会

属地民政部门、街道、物业管理所积极引导住宅小区成立业主委员会，可采取定期评选“优秀业主委员会”探索给住户信用加分等措施，提高业主参与小区管理的积极性，房产部门积极推行物业管理服务招标制度，打破谁开发谁管理模式，进一步强化业主对物业服务的监督，提倡业主委员会自主选择物业服务企业，并根据服务质量协商收费价格，让社区群众与物业服务企业双向选择，打破垄断，促进行业正常竞争。

四、规范服务行为，培植专业服务企业

城建、房产部门严格物业企业资质管理和市场准入，把日常督查、定期考评与信用惩戒结合起来，形成有效监督机制，严格落实差异化考核、奖优罚劣，及时将管理混乱、投诉较多服务项目单一甚至损害业利益的物业服务公司请出市场，引导物业企业多渠道、多形式引进高层次管理人才和专业技术人才，由其是懂法律人才。定期开展培训，在法律、安保、电梯、保洁、绿化、维修等方面实现专业化。

五、畅通信息渠道，推行收费公示制度

政府价格监督管理主管部门，要加强监督收费公示的指导；住建、房管部门要协调指导物业企业建立服务业务的承诺制度，提升法律意识、服务意识和协调能力。街道办、社区居委会、物业管理所要组织宣传新型物业管理服务理念，持续加强住宅小区精神文明建设和社区文化建设，树立物业服务市场化、物业服务有偿消费等意识，从而达到和谐社区、社会稳定的良好居住环境。