一、《意见》起草背景和总体框架

　　（一）起草背景

上世纪90年代以来，惠阳区客观上出现了一定数量的个人住宅规划小区。随着城镇化发展地推进，个人住宅规划用地与土地集约利用、人居环境优化、城市形象提升之间的矛盾日益凸显。

为高效地推进城镇建设用地集约利用，提升城市形象，区住建局、区国土资源分局，结合惠阳实际，参照惠州市“三旧”改造相关办法起草了本《意见》，作为个人住宅规划用地整合开发操作依据。

　　（二）总体框架

《意见》共6章19条。第一章总则，对《意见》中相关术语进行释义、阐述了《意见》适用范围、遵循原则。第二章整合开发模式，明确了不同情形下的整合开发模式主体，以及整合开发方式。第三章整合开发要求，规定了整合开发须满足的条件，明确了整合开发主体单位的责任。第四章政策扶持，对整合开发的实施，给出了具体技术操作指引及相应规费税收优惠政策。第五章整合开发流程，明确了土地整合后开发建设相关程序。第六章附则，规定《意见》的有效期。

　　二、《意见》的起草依据

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、国土资源部《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）》、《惠阳区关于个人住宅规划建设技术标准的实施意见》

　　三、对几个重点问题的说明

（一）术语定义及使用范围

《意见》中个人住宅用地，是指早期规划独立占地，由居民或村民自行建设、规划成片且经现场勘查可整合建设的用地。

《意见》适用于惠阳区范围早期已办理国有土地使用证的个人住宅规划用地（含已由企业收回的个人住宅规划用地）的整合开发。

（二）关于整合开发模式

《意见》对整合开发模式，分了两种整合开发主体。一是由于依法修改城乡规划或土地利用规划，造成个人住宅规划用地性质全部或部分变更后剩余部分无法利用的，由政府主导盘整收回。二是对符合城乡规划和土地利用规划的个人住宅规划用地，引导、鼓励社会企业收购整合开发。

对于整合开发收购方式，本《意见》未作硬性规定，可以是货币补偿或物业置换等方式。

　　（三）关于整合开发要求

《意见》中对整合开发要求作了相关规定，即必须符合上层次的规划要求。

　　（四）关于政策扶持

《意见》规定各个人住宅规划用地过户到开发公司名下或合并到各业主成立的合作公司名下，交易过户按个人住宅地块规划条件确定的容积率执行。个人住宅地块规划条件确定的容积率基于《惠阳区关于个人住宅规划建设技术标准的实施意见》的相关规定：“惠阳中心城区（含淡水、秋长街道办、沙田镇、惠阳经济开发区）范围内，临宽度小于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为2.4；临宽度大于或等于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为3.0”、“按上述容积率出具的个人住宅地块规划条件只作为办理国土手续使用，不作为土地开发强度的依据。”。

《意见》规定各地块实际可开发建设计容积率建筑面积为各个人住宅规划用地面积与层数的乘积。个人住宅规划用地层数以《惠阳区关于个人住宅规划建设技术标准的实施意见》控制的标准确定：“土地开发强度按以下标准执行：临宽度小于或等于8米街(巷)道的地块建设控制4层； 临宽度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地块建设控制5层； 临宽度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地块建设控制6层； 临宽度大于16米，小于24米街道的地块建设控制7层；临宽度大于或等于24米以上街道的地块原则上按8层。”

考虑到整合开发难度大，实施成本高，为鼓励企业整合开发，提高企业整合开发积极性，本《意见》对整合开发项目的容积率、建筑密度、绿地率、停车位等指标作了适当的放宽，其中容积率政策扶持较大，有别于正常挂牌出让房地产开发项目的政策。

　　（五）关于整合开发流程

整合开发流程规定了整合后项目审查、审批的相关办理程序。

附：《惠阳区个人住宅规划用地整合开发实施意见》